An Fremdfirma untervermietet

Hallo thoko,

durch die Abgabe des Hallenteils, Vermietung, seit "IHR" nicht mehr zuständig.

Der Mieter ist für sich selber in Sachen Arbeitssicherheit verantwortlich, also für seine Leute und für seine Arbeitsmittel, die in "seiner" gemieteten Halle stehen.

Hallo,

aus Sicht vom Brandschutz sind es in der Regel, beide.
Vielleicht nicht uninteressant: Das OLG Berlin hat 2003 (OLG Berlin 22.09.
2003 AZ: 12 U 15/02) in einem Fall, über das Mietverhältnis von gewerblichen
Räumen entschieden, bei dem sich nach jahrelanger Nutzung herausgestellt
hat, dass der Brandschutz nicht stimmte. Das OLG entschied hierbei, dass der
Mieter in einem solchen Fall (gesundheitsgefährdende Umstände), zur
außerordentlichen Kündigung berechtigt ist. Der Mieter hat aber nicht das
Recht auf Mietminderung, da sich die Gesundheitsgefährdung nicht grundsätzlich
auf die Nutzung auswirkt.

Ergänzung: Was verstand das Gericht unter "gesundheitsgefährdende Umstände":

Die Gesundheitsgefahr (hier durch die Brandgefahr und deren Folgen wie Brandrauch etc.) muss konkret
und erheblich sein, sie muss aber noch nicht eingetreten sein. Eine Befürchtung einer Gesundheitsgefahr
reicht aus, gesundheitsgefährdende Umstände können zum Beispiel, Verstöße gegen baupolizeiliche
Vorschriften sein. Insbesondere dann, wenn die baupolizeilichen Vorschriften die
Sicherheit betreffen.

Gruß
Simon Schmeisser

Also.
Zuerst wäre zu klären, ob es sich um MIETE oder PACHT handelt... Das sind völlig unterschiedliche Dinge.
Wenn ich jetzt von MIETE ausgehe und nix weiter im Vertrag spezifiziert wurde und z. B. diese Halle nach der Industriebaurichtlie gebaut und eingerichtet wurde... ist der Vermieter für den technischen Zustand der technischen Einrichtungen verantwortlich (bitte nochmal gem. den entsprechenden Landesgesetzen nachschauen) Hierzu gehören ebenfalls auch die Ausstattungen des Brandschutzes, weil diese mitgemietet wurden. Somit hat der Vermieter entsprechend der Gesetztesgebung dafür Sorge zu tragen, dass entsprechende Baustruktur und Einrichtungen nutzungs- und funktionsbereit bleiben. Bei einer PACHT sieht es wieder anders aus... Da macht Euch aber entsprechend kundig... das würde den Rahmen sprengen...
Wichtig ist für Euch: MIETE, ist keine PACHT und analog genauso wenig... ok?

Gruß

Jens

Hallo,

das ist eine Frage der Ausgestaltung vom Vertragsverhältnis, wer letztendlich
den notwendigen Zustand herstellt. Grundsätzlich sind aber erstmal beide im Boot.
Der eine der ein bauordnungsrechtlich genehmigtes Gebäude anbietet und der Nutzer der es
bauordnungsrechtlich entsprechend auch nutzt oder ein entsprechender Zustand herstellt.
Für letzteres ist aber der Vermieter oder bei einem Pachtverhältnis der Pächter, nicht
Herr des Verfahrens.

Warum ist das ganze problematisch?
Weil nicht selten Gebäude durch Betriebsaufgabe etc., plötzlich von einer Nutzung
in zig- verschiedene Nutzungseinheiten umgewandelt werden. Vom Prinzip wäre dies nicht problematisch,
wenn es in einem bauordnungsrechtlichen Einklang geschiet, dies ist aber nicht immer der
Fall. Was dann im Brandfall zu massiven Problemen führen kann, vor ein paar Jahren hatten
wir so einen Fall in unserem Landkreis. Feuerwehr fährt zu einer Firma, vor Ort stellt sich dann
heraus, dass aus dieser einen Firma in den letzten Jahren diverse Firmen wurden. Und keiner
wusste was für Firmen, Lagerung usw.. Details können gerne per PM weitergeben werden.
Alternativ, dieser Einsatz war auch Thema in einer Veröffentlichung in der Fachzeitschrift
"Feuerwehr-Magazin" im Juli 2009 von mir (Ausgabe 7/2009 Titel: Feuerwehrpläne- verkante
Hilfe).

Im übrigen, nicht umsonst steht mittlerweile auf jeder Empfangsbescheinigung (Gewerbeanmeldung)
einer Stadt/ Gemeinde in Baden-Württemberg, folgender Satz:
"Diese Anzeige ist keine Genehmigung zur Errichtung einer Betriebsstätte entsprechend
dem Planungs- und Baurecht."

Im Anhang drei Bilder von mir, wie sowas in der Praxis häufig ausschaut. Bei dem Objekt
handelte es sich um eine ehemalige Firma für Holzbau. Nach dessen Betriebsaufgabe,
wurde das Gebäude an ca. 10 Firmen vermietet, von der Schreinerei, Maler bis hin zum Planungsbüro.
Abgetrennt wurden die Nutzungseinheiten, lediglich mittels Bretterzäune/Metallzäune/ Planen
oder dergleichen, siehe Bilder.

Gruß
Simon Schmeisser

Stimme ich vollkommen zu. Jetzt gehts dann aber in den Bereich der Nutzungsänderung oder auch Umnutzung genannt... ist ja nochmal ein spezieller Bereich aber trotzdem gut mit eingebracht...
Eine Pacht kann z. B. aussagen, dass der Pächter dieses Objekt zu freien Nutzung bekommt, um seinem Geschäft nachzugehen. Hier kann der Pächter (je nach örtlichen Vorschriften und Gesetzen) selber dieses Objekt "beackern". Er kann somit auch Veränderungen für seine Nutzung durchführen. Z. B.Wände einziehen. Aber dieses muss er dann als Pächter anmelden. Bei einer Miete mit gleicher Grundlage sieht es anders aus. Da dürfen entsprechend des Mietobjekts keine Änderungen getroffen werden, weil auch der Vermieter haftbar gemacht werden kann.
Ich bin Vermieter und würde es z. B. niemals zulassen, dass ein Mieter iwo ne zusätzliche Tür einbaut. Dieses Bedarf meiner Zustimmung. Wäre er Pächter, kann er das natürlich tun, hat alle Genehmigungen einzuholen und nachher den Ursprungszustand wieder herzustellen.
Auch da stimme ich vollkommen zu, dass die Vertragslage entscheidend ist aber es gibt da immer noch gesetzl. andere Vorgaben, was einen Verpächter und Vermieter betrifft. Dann kämen natürlich die angebrachten Voraussetzungen noch dazu...

Gruß

Jens

Hallo,

verpachtet der Verpächter ein Gebäude das dem Baurecht nicht entspricht und
weißt auf diesen Sachverhalt nicht hin, hat der Pachtvertrag den Wert von
Klopapier. Und das erstmal unabhängig davon, ob das Gebäude für die geplante
Nutzung ausgelegt ist oder nicht. Und das ist ja DAS grundsätzliche Problem
unabhängig ob Pacht oder Miete.

Gruß
Simon Schmeisser

Moment.
Das ist etwas anderes. Ich kann eine leere Halle VERPACHTEN und der Pächter stattet diese entsprechend seiner Nutzung aus... z. B. Wände für Büros einziehen.. etc. Damit ändert sich zumindest in Teilbereichen die Nutzung und der Pächter hat für entsprechende Genehmigungen zu sorgen. Bei einer Miete sieht es anders aus...

Gruß

Jens

Jetzt reden wir glaube ich aneinander vorbei.
Prinzipell kann erstmal alles vermietet oder verpachtet werden, der Vermieter
oder Verpächter ist aber grundsätzlich dafür verantwortlich, dass das vermietete
oder verpachtete Gebäude dem Baurecht (bei Übergabe) entspricht.

Ist dieses zum Zeitpunk der Übergabe bereits nicht gewährleistet, hat der
Vertrag keinen Wert. Somit ist der Vermieter/Verpächter erstmal in der
Vorlage. Jetzt als zweites kommt natürlich der Mieter/Pächter ins Spiel,
dieser nutzt entweder das Gebäude entsprechend oder passt es seiner
Nutzung an. Was aber zur Folge hat, dass ER für den ordnungsgemäßen
Zustand (Herstellung) verantwortlich ist.

Machen wir es uns einfach:
Nehmen wir meine angehängten Bilder, die Vermietung (alle Mietverhältnisse)
waren rechtswidrig und dementsprechend hatten alle Mieter ein
außerordentliches Kündigungsrecht. Warum? Weil bereits ohne die Nutzung
durch die Mieter selbst, eine solche Vermietung rechtswidrig war.
Da das Gebäude für eine solche Nutzung schlicht nicht ausgerichtet war.

Und an dieser rechtswidrigen Nutzung hätte sich auch nichts geändert,
wenn in jeder Nutzungseinheit Feuerlöscher, Brandmeldeanlagen usw.
vorhanden gewesen wäre.

Was war die Konsequenz der Stadt? = Rechtswidrig = Nutzungsuntersagung.
Was ich aber kurz vor knapp noch verhindern konnte....

Gruß
Simon Schmeisser

Ok...
dann mal bitte hier schauen...
http://de.wikipedia.org/wiki/Pachtvertrag_%28Deutschland%29

Hier mal der anführende Satz, über Abgrenzung (Zitat Wikipedia):
Anders als beim Mietvertrag kann der Pachtvertrag als gegenseitiger Vertrag nicht nur über Sachen, sondern zusätzlich auch über Rechte geschlossen werden.

Das ist ein entscheidender Punkt. Hier können relevante Rechte und Pflichten ebenfalls übertragen werden... Bei einer Miete is dass net ganz so einfach, da es gem. dem BGB klare Regelungen gibt. Dahin zielte meine Bemerkung...
Somit könnten in einem Pachtvertrag auch Pflichten für den Pächter einbezogen werden, die in einem Mietvertrag der Vermieter hätte. Der Pächter dürfte sogar weiter untervermieten, wenn dieses im Vertrag nicht eindeutig ausgeschlossen wird. Ein Verpächter könnte somit alle Pflichten, die er als Vermieter hätte, dem Pächter übertragen... Damit ergäbe sich in der Verantwortung ein völlig anderer Sachverhalt. Deswegen hab ich das so hinterfragt.

Gruß

Jens

Hallo,

volle Zustimmung, wir reden aber aneinander vorbei.
Die Frage ist doch, ist ein Pachtvertrag auch dann rechtsgültig wenn
das verpachtete Gebäude schon bei Übergabe dem Baurecht nicht
entsprochen hat. Und da sage ich, Nein und das unabhängig von der
geplanten Nutzung (was dann wieder im Einzelfall zu sehen ist).

Gruß
Simon Schmeisser

Zustimmung zurück. Aber Moment.
Ich kann auch eine Ruine verpachten... entsprechend günstiger sollte dann natürlich die Pacht sein, nöch? Mit dem Pachtvertrag übertrage ich dann aber auch gewisse Pflichten an den Pächter
Bsp. Ich pachte eine Schlossruine... und will das Ding zum Touristenmagnet machen. Darin verpachte ich gewisse Geländeteile oder Räumlichkeiten.

Das Wichtige ist aber dabei, dass ich als Verpächter entsprechende Pflichten dem Pächter auferlegen kann, die ich sonst hätte. Daher ist es eine entscheidende Frage, ob ein Gelände oder bauliches Objekt verpachtet oder vermietet ist. Aus meiner Erfahrung sagen nämlich viele.. "ja, das haben wir untervermietet"... aber nachher ist es ein Pachtvertrag. Und dann gehen die Streitigkeiten los, weil der Pächter sich net über die Folgen im Klaren war.

Gruß

Jens

das mag der Fall sein, wenn der Pächter darüber informiert ist oder
es offenkundig ist. Doch wenn dies nicht der Fall, wird der Vertrag
keinen Wert haben. Und wenn ich jetzt mal auf die schnelle u.a. Juris überblicke, scheint
wohl die Rechtsprechung keinen so großen Unterschied zwischen
Miete/ Pacht zu machen.

Gruß
Simon Schmeisser